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建筑工程知多点

以下是屋宇署所规管的不同类型的建筑工程:

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进行任何建筑物拆卸工程,应确保地盘及公众安全。
占用许可证(入伙纸)发出後,建筑物就可供使用。 紧记定期维修保养。
进行改动及加建工程前,应徵询建筑专业人士意见
以简便及合法途径,安全地进行小型工程。
进行豁免审批工程时,也不可违反安全及卫生标准。
进行违例建筑工程, 属严重罪行, 违者会被检控。

法例订明,任何人士如有意进行建筑物拆卸工程,必须委任建筑专业人士统筹。建筑专业人士必须就拟拆卸的建筑物及其附近的环境进行详细的评估,制订合适的拆卸方案及拟备图则呈交屋宇署审批。

在进行任何建筑物拆卸工程前,建筑专业人士必须设计适当的安全临时稳固措施。获委任进行拆卸工程的注册专门承建商,亦须遵从就有关条例而拟备的监工计划书,不断监督有关工程,以确保拆卸工程安全地进行而地盘工作人员亦受到保护。另外,地盘周围亦要加上围板或有盖人行道等以保护公众的安全。

法例订明,任何人士如有意进行建筑工程,必须委仕一名认可人士作为工程的统筹人,并且於有需要时,委任一名注册结构工程师负责工程中关於结构的部分,若工程涉及岩土部分,他亦须同时委任一名注册岩土工程师负责。上述建筑专业人士会负责拟备及呈交图则,供屋宇署根据《建筑物条例》的规定进行审批。此外,该名人士亦须委任注册承建商进行有关的建筑工程。

屋宇署在收到有关图则後,会审核图则是否符合法例的规定,并会把图则转介其他有关的政府部门,由他们就其关注的范畴进行审议。这个中央处理制度旨在确保所有法定标准,以及安全和其他规定均能一一符合。

获委任的注册承建商在展开工程之前必须先取得屋宇署的书面同意,才可开始进行建筑工程。建筑专业人士及注册承建商均有法定责任负责统筹、监督及进行建筑工程,并须提交结构稳定的证明及测试报告。屋宇署人员会定期监察及巡视施工中的地盘(特别是当工程进入重要阶段时),以审查有关的建筑工程是否符合法例的规定。如发现有违例情况,屋宇署可下令停工或要求有关人士作出补救。违例者亦可能会遭检控或受纪律处分。当收到工程竣工证明书後,屋宇署会根据批准图则对有关工程作最後检查,并抽查相关证明文件。若楼宇符合《建筑物条例》的规定,屋宇署便会发出占用许可证,又称「入伙纸」。

根据《建筑物条例》的规定,任何涉及私人楼宇或私人土地上的建筑工程(包括在现有楼宇加建及改建),除非符合《建筑物条例》第41(3)条有关豁免审批工程的规定,或已根据「小型工程监管制度」的简化规定而进行的小型工程,均须要先向本署呈交建筑图则,获得批准及同意展开工程後才可以进行,否则便属违例建筑工程。屋宇署会按照现行的执法政策,取缔违例建筑工程。在进行建筑工程前,应先谘询建筑专业人士、注册承建商,以及在有需要时谘询认可人士,以确定符合《建筑物条例》的规定。

对现存楼宇进行的改动及加建工程例子:

  • #在楼宇毗邻增建新的建筑物;
  • #在楼宇多建额外的楼层或阁楼;
  • #兴建泳池;
  • #在平台、天台、光井或地面庭院加建玻璃屋;
  • #拆除残疾人士设施。
  • *拆卸部份楼板,及/或加建室内楼梯,打通两个或以上的楼层;
  • *拆除间隔墙,打通两个或以上单位;
  • *於楼宇外墙安装窗或玻璃幕墙;
  • *将单位分间成数个小型单位;
  • *加建玻璃强化聚酯水箱、檐篷、固定冷气机或散热系统的支承框架及招牌等。

业主须留意即使拥有毗连平台、檐篷、天台、天井、光井或地下空地的业权或通行权,并不等同可随意在这些地方进行改动或加建工程。业主应参阅大厦公契、批准建筑图则、建筑物规例、地契条款等。如有疑问,应徵询建筑专业人士。

上述有*标记的工程如属小型工程项目,则可按照「小型工程监管制度」的简化规定进行。详情请参阅「楼宇安全齐关注 - 小型工程监管制度」

上述有#标记的工程必须事先取得屋宇署的批准及同意才可进行。这些工程不可由小型工程承建商建造

《建筑物条例》已於2008年6月修订,引入「小型工程监管制度」,方便市民可循简单的法定程序,在私人楼宇进行小规模的建筑工程,此监管制度已於2010年12月31日全面实施。

「小型工程监管制度」所规管的共有126项「小型工程」。每项小型工程的尺寸、位置和相关规格已在《建筑物(小型工程)规例》(下称《规例》)内说明。这些小型工程按其性质、规模、复杂程度和安全风险度,分为以下三个级别︰

  • 第 I 级别(共有44个项目)包括较为复杂的小型工程
  • 第 II 级别(共有40个项目)为复杂程度和安全风险度较低的小型工程
  • 第 III 级别(共有42个项目)主要为一般的家居小型工程

按照「小型工程监管制度」的规定,在家居外墙竖设晾衣架、竖设用於支承空调机、冷却水塔及相关空气管道的构筑物或拆除建筑物外墙的伸建物等,均指定为小型工程项目。

市民如要进行小型工程,必须委任「订明建筑专业人士」及/或「订明注册承建商」进行,以免违法。详情请参阅「楼宇安全齐关注 – 小型工程监管制度」

「小型工程监管制度」订明了15项复杂程度及安全风险均低於一般小型工程的「指定豁免工程」。根据《建筑物条例》的规定,展开「指定豁免工程」无须事先获得屋宇署批准图则及书面同意,亦无须委任「订明建筑专业人士」及/或「订明注册承建商」进行有关工程。

《建筑物条例》第41(3)条订明,除排水工程、《建筑物条例》附表所列地区内的土地勘测、地盘平整工程、或「小型工程」外,在任何建筑物内进行建筑工程如不涉及该建筑物的结构,可毋须事先向屋宇署申请或经其批准,及委任相关建筑专业人士及注册承建商。

上述豁免亦适用於《建筑物条例》第41(3B)条所述的「指定豁免工程」,以及符合《建筑物条例》第41(3C)条订明的排水工程(小型工程除外 )。

常见豁免审批工程例子:

  • 加设位於个别单位入口而无阻碍走火通道的铁闸;或
  • 改动或加建轻质板间隔墙

在私人楼宇内进行豁免审批工程,虽然不需要本署审批,但工程仍不能违反相关建筑物规例。在进行建筑工程前,应先谘询建筑专业人士、注册承建商,以及在有需要时谘询认可人士,以确定符合《建筑物条例》的规定。

一般而言,僭建物是指违例建筑工程,包括:

  • 凡未经屋宇署事先批准及同意而进行的楼宇外部的建筑工程,以及楼宇内部而涉及建筑物的结构的改动或加建工程;或
  • 未有根据《建筑物条例》所订的「小型工程监管制度」的简化规定而进行指定为小型工程的建筑工程;或
  • 在楼宇内部进行而不涉及建筑物的结构,但未能符合《建筑物规例》就建筑工程所订的建筑标准的改动或加建工程。

任何建筑工程,如建造、修葺、拆卸或改动等工程,除豁免审批工程外,均须事先取得屋宇署的批准及同意或透过「小型工程监管制度」的简化规定,方可进行。否则该项工程便是「违例建筑工程」。一般常见的违例建筑工程包括违规的铁笼、空调机冷却塔支撑架、檐篷、平台构筑物、天台搭建物、分间单位、结构改动、渠管接驳等等。缴纳物业税或差饷不会使违例搭建物变得合法。

如欲查阅有关你的物业的批准图则或小型工程完工记录资料,请参阅「资讯中心–百楼图网」。

屋宇署会根据二零一一年四月修订的执法政策, 扩大须优先取缔的违例建筑工程的范围。

屋宇署会根据2011年4月修订的执法政策,扩大须优先取缔的违例建筑工程的范围。

有关处理违例建筑工程的详情,详参阅「业主安居手册–处理清拆命令」。